官宣，英国将迈入“零地租”时代！住房产权法迎重大变革

我们之前预告过的英国住房产权改革，现已正式写进法律条列。

2022年2月8日，英国最新版《租赁产权改革（地租）法（Leasehold Reform (Ground Rent) Act 2022）》正式获得了女王的御准，预计在未来6个月内生效。

这项新法律意味着，今后购买租赁产权（Leasehold）属性的别墅或公寓的业主，不用再缴纳高昂的地租（ground rent）了。

据了解，这是英国物业产权法在最近20~30年来一次最大的变革。

按照老规矩，在全面解读新法律之前，我们先看一下英国永久产权（freehold）和租赁（leasehold）的区别，熟悉区别的读者可以略过这一部分：

• 永久产权（freehold）是指买家对房屋以及房屋占用范围内的土地拥有永久性的所有权。英国大部分别墅都属于永久产权房。

  简单来说，永久产权房主既是业主，也是地主。

  值得注意的是，地主如果选择出售租赁产权（Leasehold）但保留土地的话，则可以向租赁产权业主收取地租（ground rent）。

• 租赁产权（leasehold）是指买家对房屋本身拥有所有权，但其房屋占用范围内的土地所有权归他人或政府所有（比如中国住房为70年产权，就属于租赁产权）。

  英国绝大部分公寓（Flat）都属于租赁产权，一般产权年限为999年、250年，125年。

  简单来说，租赁产权的房主是业主，不是地主。

在最新生效的法律中，租赁产权都有哪些改革？

简单来说，2022年版的《租赁产权改革（地租）法》取消了英格兰和威尔士地区未来销售的、符合条件的长期租赁产权物业的地租。

在法律生效后，如果你在英格兰和威尔士地区购买了租赁产权房产，就不用再缴纳高昂的地租了，能为每套房能节省数千到数万英镑。

以上新规也适用于养老地产（专门为老年人建造的房屋），这些房屋的购买者享有与其他房屋所有者相同的权利。

为了最大程度地保护好业主的权益，新法律还将对非法收取地租的地主，处以500英镑~3万英镑不等的罚款。

关于免收地租，哪些人群不适用？

值得注意的是，尽管新法律正式承认了收取地租的非法性，但适用范围依然有限。

第一类不适用的人群是共享产权（shared ownership leases）业主。

所谓共享产权，指的是购房者（最低只用付10%）与机构（通常是住房协会）各拥有一定百分比的产权，共同持有住房。

购房之后，购房者需向机构拥有的那部分产权支付租金，从而获得整个房屋的使用权。购房者而后也可以通过攒钱，以最低1%的份额逐步买下完整100%的产权。

与购房者共享房屋的住房协会，将在前10年承担修理和维护费用。

《租赁产权改革（地租）法》规定，在法律生效后，共享产权房业主不用为已经购买产权部分的房屋交地租，但没买的部分则要继续交地租。

第二类不适用的，是在法律生效前已购买租赁产权房的人群（leases replacing pre-commencement leases）。

正如我们在前文所说，《租赁产权改革（地租）法》预计在未来6个月内生效（只是预计，具体时间未定），且只针对法律生效后的租约。

这意味着在《租赁产权改革（地租）法》生效前，地主还是可能会收取地租，以及，那些已经签署合同的租赁产权业主也不适用。

法律出台前，这些开发商已率先取消了地租

英国的地租，一直是政府和监管机构关注的焦点。

事实上，在《租赁产权改革（地租）法》正式出台前，就有包括Taylor Wimpey、Countryside、Persimmon Homes等英国大型开发商废弃了不合理的地租条款。

早在2019年，英国竞争与市场管理局（CMA）就开始针对租赁产权房开发商们开展了调研工作。

2021年3月，CMA要求开发商Countryside、Taylor Wimpey更改不公平的产权合同条款（leasehold contract terms），否则将面临法律诉讼。

除Countryside外，CMA还在调查Barratt Developments和Persimmon Homes这两家建筑开发商的租赁合同。

2021年6月，接受调查的Persimmon Homes最先表态，允许租赁权业主以折扣价购买房屋的永久产权，而Persimmon Homes的合作方——保险公司Aviva也将为那些地租翻倍的业主们提供补偿。

2021年9月15日，Countryside宣布从购房合同中剔除“租赁产权业主的地租每10年或15年上涨一倍”的条款。

2021年12月22日，Taylor Wimpey也宣布删除购房合同中“租赁产权业主的地租每10年上涨一倍”的条款。

截至目前，CMA有关Barratt Developments租赁产权合同的调查仍在进行中。

英伦投资客写在最后

总结来说，《租赁产权改革（地租）法》的出台，在某种程度上拉开了英国政府地租改革的序幕，表明了保护租赁产权业主利益绝不是说说而已。

不过，作为老牌资本主义国家，英国政府向来保护大地主的利益（毕竟保守党的捐款人都是这些大地主们），不可能赤裸裸地劫富济贫，所以新法律采取了折中的方式，给“零地租”政策划定了适用范围。

另值得注意的是，英国政府此前承诺的——“短产权业主一次性延长至990年”并未体现在这个版本的法律条例中，可能会在后续推出的其他法律版本中体现，这一点我们也会继续跟进。

本篇文章来源于微信公众号: 英伦投资客